西宁市城市房屋拆除管理暂行办法

上一篇: 宁波市农村绿化条例
下一篇: 教育部、财政部关于印发《高等学校本科教学质量与教学改革工程项目管理暂行办法》的通知

广东省惠州市人民政府办公室


印发惠州市重点外经贸企业办事优先卡制度（试行）的通知
惠府办〔2008〕94号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《惠州市重点外经贸企业办事优先卡制度（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。该制度试行一年，实施过程中遇到的问题，请迳向市外经贸局反映。


惠州市人民政府办公室
二OO八年十一月十四日


惠州市重点外经贸企业办事优先卡制度（试行）
　　为更好地为重点外经贸企业提供优质、高效、便利的服务，鼓励企业增资扩产、扩大进出口和内销业务，特制定《惠州市重点外经贸企业办事优先卡制度（试行）》，由符合条件的外经贸企业自愿申请，享受中央、省驻惠单位和市政府有关职能部门给予相应的优惠待遇和便利措施。
　　一、申请条件
　　在我市守法经营，照章纳税的外经贸企业，凡符合以下三项条件之一的，可申办“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”：
　　（一）外方注册资本3000万美元以上；
　　（二）年进口或出口总额3000万美元以上；
　　（三）全市内销入库增值税前20名企业。
　　二、办理流程
　　（一）符合条件的企业可先到市或所在县、区外经贸行政主管部门领取并填写《惠州市重点外经贸企业办事优先卡申请表》（详见附件1）。
　　（二）县、区外经贸部门初审后加具意见，报市外经贸局复审；市直企业直接报市外经贸局审核。
　　（三）市外经贸局审核并加具意见，统一报市政府批准后，由市外经贸局统一制作和发放“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”。
　　三、优惠待遇及便利措施
　　凡领取“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”的企业，可享受惠州市重点扶持外经贸企业的优惠待遇及便利措施（详见附件3）。
　　四、管理规定
　　（一）“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”正卡1张，副卡2张，持卡企业到相关部门办理业务时，正卡和副卡具有同等效力。
　　（二）“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”不得转让或借用，如有遗失，企业可到市或所在县、区外经贸部门领取并填写《惠州市重点外经贸企业办事优先卡遗失补办申请表》（详见附件2），由市或县、区外经贸部门加具意见，由市外经贸局补发，并注销原卡号。
　　（三）市外经贸局对持卡企业资格实行年检制，进行动态管理，每年对持卡企业进行复核。
　　1. 凡符合条件的持卡企业，原卡经年检后可继续使用。
　　2. 凡持卡企业因经营不善等原因而不再符合持卡企业应具备的条件的，由市外经贸局报市政府批准后取消其持卡资格。
　　3. 凡持卡企业有违法违规行为的，由市外经贸局报市政府批准后取消其持卡资格。
　　4. 符合条件未申请的企业按程序申办。
　　（四）市外经贸局和各县、区外经贸部门指派固定机构负责“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”的初办、补办、审核、年检等工作。
　　（五）持“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”企业到有关部门办理业务，应先出示“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”，凭卡享受各项优惠待遇和便利措施。

　　附件：1．惠州市重点外经贸企业办事优先卡申请表
　　　　　2．惠州市重点外经贸企业办事优先卡遗失补办申请表
　　　　　3．惠州市扶持重点外经贸企业的优惠待遇及便利措施

　　附件1

惠州市重点外经贸企业办事优先卡申请表

年 月 日

企业名称


投 资 方
中方：

外方：

注册资本额及经营范围


地 址


法人代表

联系电话


填 报 人

联系电话


守法经营，照章纳税并符合以下哪一项申请条件（请打“√”表示）
（ ）1. 外方注册资本3000万美元以上；
（ ）2. 年出口或进口总额3000万美元以上；
（ ）3. 全市内销入库增值税前20名企业。

详细情况：

可提供之证明文件：

县、区外经贸部门意见：
签章：
年 月 日

市外经贸局意见：
签章：
年 月 日



　　附件2

惠州市重点外经贸企业办事优先卡遗失补办申请表

年 月 日

企业名称


遗失卡号


报 失 人

联系电话


遗失原因：



县、区外经贸部门意见：



签章：
年 月 日

市外经贸局意见：



签章：
年 月 日



　　附件3

惠州市扶持重点外经贸企业的优惠
待遇及便利措施
　　中央、省驻惠单位和市直有关职能部门给予“惠州市重点外经贸企业办事优先卡”持卡企业的优惠待遇和便利措施如下：
　　一、市国土资源局
　　（一）坚持“专项受理、限时办结、全程跟踪、规范操作”的原则，将市委、市政府会议纪要要求落实并在行政许可范围内的用地项目、重大工业项目和基础性设施建设项目，以及我市重点外经贸企业办理土地登记、土地使用权转让、抵押登记、临时用地审批等业务，纳入“办事优先卡”业务办理范围。
　　（二）凡属“办事优先卡”业务范围的用地项目，由服务大厅统一受理。服务大厅将“办事优先卡”项目提交局领导签字审核确认后，在该项目资料袋上加盖“绿色通道”印章。
　　（三）所有纳入“办事优先卡”业务范围的用地项目，需进行业务会审又确属特事特办的事项，在时间紧急的情况下，主办科室可召集相关业务科室（单位）召开联席会，共同研究提出意见并形成纪要，或直接由相关业务科室（单位）负责人会签形成意见，确定办理的具体事宜，再由分管领导签字确定。
　　（四）所有纳入“办事优先卡”业务范围的用地项目实行优先受理、优先核准，由专人全程跟踪办理。相关业务科室（单位）受理后，1个工作日内向局领导汇报，根据项目性质明确审批业务分工。
　　（五）凡纳入“办事优先卡”业务范围的审批事项，按照特事特办的原则，提高效率，随到随办，限时办结。严格实行“一站式”服务，坚决杜绝互相推诿的现象。服务大厅要全程跟踪项目的审批，主动与相关业务科室（单位）沟通协调，及时处理、报告项目办理过程中出现的问题，提出解决问题的方案。
　　（六）对符合国家法律法规政策、符合土地利用总体规划和年度计划的项目用地，尽量缩短办理时限。
　　1. 建设用地审批。及时审核报送材料，申报材料齐全的，自受理之日起，属本局审批权限的，15个工作日内办理完毕；需报市级以上政府审批的，在10个工作日内审查上报，从接到上级批复文件之日起，5个工作日内办好批文。
　　2. 办理《国有土地使用证》。申报材料齐全的，自受理之日起，15个工作日内完成登记发证。
　　3. 办理土地使用权转让、抵押。申报材料齐全的，自受理之日起，在15个工作日内办好土地使用权转让手续，在5个工作日内办好抵押登记手续。
　　4. 办理临时用地审批。用地符合法律法规政策规定，申报材料齐全的，5个工作日内完成审批发证。
　　二、市外经贸局
　　（一）企业办理外商投资产业指导目录范围内的项目增资或其他涉及批准证书的变更手续，资料齐全的在一个工作日内核发批准证书及办理完相关手续。
　　（二）企业办理加工贸易合同及核销业务，资料齐备且符合加工贸易法律法规政策规定的做到即来即办。
　　（三）缩短加工贸易生产能力核查工作周期，相关业务科室优先安排下厂查验，及时签发生产能力证明。
　　（四）优先为企业办理外经贸其他业务，并尽量缩短审批时间。
　　（五）落实领导和科室挂钩联系企业制度，定期到企业了解生产经营情况，优先帮助企业协调解决遇到的困难和问题。
　　三、市环保局
　　（一）企业办理扩建、扩产，当地环境容量允许、符合国家产业政策的建设项目，优先审批，并尽量缩短审批时间。
　　（二）企业申办排污许可证等环保事项给予优先办理。
　　（三）企业办理年审、开具环境守法证明（含其他证明），重点污染企业办理时间比法定时间缩短，其他企业即来即办。
　　（四）企业办理监测、验收等其他相关业务，优先办理，并尽量缩短办理时间。
　　四、市劳动保障局
　　在办理劳动保障各项业务中，均按劳动保障法律法规，给予企业和群众提供各种便利的服务。
　　五、市工商局
　　（一）为企业设立专门窗口，办理名称核准、登记、变更、注销等事项，材料齐全符合法规形式要件的做到即来即办，并在一个工作日内签发营业执照及完成相关登记业务。
　　（二）对企业的业务受理，安排专人负责，为企业打造一个“廉洁、勤政、务实、高效”的政务环境，提供一流的优质服务。
　　六、市国税局
　　（一）优先为企业办理纳税申报，纳税人自行选择的法律法规政策范围内的各种申报方式均可优先办理。
　　（二）优先审核并办理在法律法规政策范围内申请延期缴纳税款的上报审批。
　　（三）依法简化并优先办理法律法规政策规定范围内的税收减免申请、出口退税审批。
　　（四）优先办理税务登记证年检，优先进行税务宣传和纳税辅导。
　　七、市地税局
　　（一）优先为企业办理纳税申报，纳税人自行选择的法律法规政策范围内的各种申报方式均可优先办理。
　　（二）优先审核并办理在法律法规政策范围内申请延期缴纳税款的上报审批。
　　（三）依法简化并优先办理法律法规政策规定范围内的税收减免申请。
　　（四）优先办理发票领购、税务登记证年检，优先进行税务宣传和纳税辅导。
　　八、惠州海关、惠州港海关、惠东海关
　　（一）对企业中按海关总署《中华人民共和国海关企业分类管理办法》属AA类的企业，在实施A类管理措施基础上，提供以下便利措施：1. 进出口货物报关单电子数据经海关接受申报后，在确定商品归类、海关估价和提供有效报关单证、缴清税费或者办结其他海关手续前，企业可凭《进（出）口货物担保验放清单》先行办理担保验放手续（国家对进出境货物有限制性规定的情形除外）；2. 通关现场一般情况下不查验；3. 对从事加工贸易的企业，不实行银行保证金台账制度（从事限制类商品加工贸易业务的企业按照国家加工贸易政策执行）；4. 指派专人负责协调解决企业办理海关事务的疑难问题。
　　（二）对企业中按海关总署《中华人民共和国海关企业分类管理办法》属A类的企业，在实施常规管理制度基础上，提供以下便利措施：1. 优先选择作为海关便捷通关试点；2. 经企业申请，海关对其实行“属地报关，口岸验放”等便捷监管模式；3. 经企业申请，对应当查验又不便在通关现场实施查验的进出境货物，海关优先派员到企业结合生产或装卸环节实施查验；4. 优先办理货物申报、查验和放行手续；5. 优先安排在非工作时间和节假日办理预约通关手续；6. 优先办理进出口商品归类和化验手续；7. 对从事加工贸易的企业，实行银行保证金台账“空转”（海关特殊监管区域内注册的企业除外，从事限制类商品加工贸易业务的企业按照国家加工贸易政策执行）；对从事加工贸易的企业，符合海关派员驻厂监管或实行计算机联网监管的，从事飞机、船舶、汽车等特殊行业加工贸易的，企业年进出口额3000万美元（自营生产型企业出口额1000万美元）以上或年加工贸易出口额1000万美元以上的，不实行银行保证金台账制度（从事限制类商品加工贸易业务的企业按照国家加工贸易政策执行）；8. 对加工贸易企业一般不下厂核查；9. 优先办理加工贸易备案、变更、报核等手续；10. 优先实行电子账册联网管理；11. 优先办理企业注册登记换证及报关员注册登记手续。
　　九、惠州检验检疫局
　　（一）企业备案登记、变更由5个工作日缩短至1个工作日。
　　（二）在检务报检前台设立企业优先办理窗口，对通关货物经审批后优先办理。及时协调处理企业在深圳等口岸电子转单所遇到的通关问题。建立节假日值班制度和24小时预约报检制度，保障绿卡企业货物顺利报检通关。
　　（三）对企业办理报检、出具通关单、换证凭单、签发产地证等业务做到随到随办；对出具中英文证书、鉴定证书等流程复杂的业务，在规定流程时限内办结。
　　（四）缩短检验检疫工作周期，优先安排下厂查验，实验室缩短检测周期，及时签发检验报告。
　　（五）优先受理“绿色通道”申请，符合条件的企业优先给予“绿色通道”待遇。
　　十、大亚湾检验检疫局
　　（一）加强与企业沟通，定期召开重点企业座谈会，及时通报最新的检验检疫政策规定，收集企业对检验检疫工作的意见和建议；注意收集有关出口国家的标准，帮助企业及时了解出口目的地对产品的要求。
　　（二）推广电子监管系统，完善监管手段，实现快速放行，努力实现“无纸化报检”目标。
　　（三）协助企业完善质量管理体系，提高产品质量。加快企业分类管理工作，帮助企业尽快达到一、二类企业标准，并对达标企业及时向广东检验检疫局申请批复。
　　（四）为企业开设专门通道，设立专门报检窗口，实行优先查验及休息日预约加班查验，在保证检验检疫工作质量的前提下，尽量缩短检验检疫周期，确保货物快速通关。检验检疫收费可采用月结方式。
　　十一、外汇管理局惠州市中心支局
　　（一）外汇业务窗口部门进一步推行“优化六项服务”，提供优质的“一条龙”和“一站式”服务，大部分业务凡手续齐全的一次办理完毕，针对特殊客户提供个性化服务，为业务量大的重点企业提供上门服务。
　　（二）完善外汇服务工作的首问负责制、局长接待日和咨询记录制度、承诺办理制等外汇服务制度。
　　（三）增强外汇服务工作透明度，加大硬件设施建设，营造良好服务环境。
　　（四）做好出口收汇网上核销系统跟踪服务和推广外商直接投资换发IC卡工作，提高外汇服务效率。
　　（五）公开办理业务流程和承诺期限，对企业办理业务提交资料不全的，通过已欠缺资料表方式一次性告知企业。
　　（六）针对需要多级审批、时间较长的外汇业务，加强与企业沟通，并取得支持和理解。
　　十二、广东电网公司惠州供电局
　　（一）对我市重点外经贸企业实行客户经理服务制度，并指定专业人员担任客户经理，派发客户联系卡，实行“点对点”的沟通服务。
　　（二）在该局各级服务部门按《广东电网公司十项服务承诺》标准为所辖企业提供同质化服务外，属地客户经理另外提供以下差异化服务：
　　1. 停电预知服务。由客户经理督促落实计划停电的提前通知服务，对计划外临时停电及时告知抢修进展及预期复电时间。
　　2. 业扩报装主动服务。由客户经理协调加快报装（增容）进程，优先考虑企业负荷接入点，尽可能优化供电方案，减少企业投资。
　　3. 安全检查定期到位服务。定期对企业节能降耗情况进行检查，提供技术指导和节能诊断建议。协助解决企业用电设备安全查验、设备定期试验等用电安全问题。
　　4. 供电投诉上门处理服务。对所辖地区发生的所有企业投诉，由客户经理协调解决并上门回访，保证客户满意。
　　5. 年度上门走访服务。由客户经理开展落实每年至少1次上门走访服务，主动通报电力供需形势和相关服务信息，听取服务意见和建议，跟踪处理和答复企业用电服务问题。
　　6. 客户联谊增值服务。邀请参加各级供电部门组织的大客户学习、参观、培训等技术交流活动和座谈、联欢等联谊活动。
　　7. 在电力供应出现缺口时期，在负荷允许的前提下，按照“有保有限”的原则，对重点企业的错峰用电给予优先考虑。


　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。