对外贸易经济合作部关于学习贯彻《组织人事干部行为若干规范》的通知

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山东省枣庄市人民政府


枣庄市人民政府关于印发《枣庄市城市房屋租赁管理办法》的通知

枣政发[2009]35号


各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
　　现将《枣庄市城市房屋租赁管理办法》印发给你们，望认真遵照执行。
　　
　　二○○九年六月二十六日
　　
　　枣庄市城市房屋租赁管理办法


　　第一章 总则
　　第一条 为加强我市城市房屋租赁管理，保障租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于我市城市规划区、建制镇及独立工矿区范围内的房屋租赁。
　　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人缴付租金的行为。
　　本办法所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。
　　第三条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。
　　第四条 房屋租赁当事人，应当遵循自愿、平等、互利、诚实、信用的原则。
　　第五条枣庄市房产管理局是我市房屋租赁管理部门，负责全市房屋租赁管理工作。
　　市中区、新城区驻地房屋租赁工作由市房产管理部门办理。
　　市房产管理局委托薛城区、山亭区、峄城区、台儿庄区、枣庄高新区房产管理部门负责本辖区房屋租赁工作。
　　滕州市房产管理部门负责本辖区房屋租赁管理工作。第六条 公安、工商行政管理、民政、国土资源、物价、税务等部门应当按照各自职责，配合房产管理部门共同做好房屋租赁管理工作，各街道（镇）居委会、村委会协助房产管理部门做好房屋租赁工作。
　　第二章租赁登记
　　第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
　　签订、变更、终止租赁合同的当事人，应当向房屋所在地房产管理部门申请办理登记备案，领取《房屋租赁证》。出租人停止出租房屋的，应当向房产管理部门交回《房屋租赁证》，房产管理部门予以注销。
　　第八条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内持本办法第九条规定的文件到房产管理部门办理登记备案手续。
　　第九条 申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：
　　（一）房屋租赁登记申请书；
　　（二）书面租赁合同；
　　（三）房屋所有权证或其他合法来源证明；
　　（四）出租人为单位的持单位证明，个人的持居民身份证明或户籍证明；
　　（五）出租共有房屋还须提交共有人同意出租的书面证明；
　　（六）出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的书面证明；
　　（七）其他相关文件。
　　第十条 房屋租赁申请经房产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》，对不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面说明原因。
　　第十一条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证的或其他合法来源证明的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四）房屋权属有争议的；
　　（五）不符合安全标准的；
　　（六）法律法规及规章规定的其他禁止出租的情形。
　　第十二条 有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　（一）房屋所有权人将房屋以合作方式与他人从事经营活动的；
　　（二）公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位个人从事生产经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
　　（三）大型商场、批发市场、工厂、仓库以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
　　（四）以他人出资解决本单位职工就业、职工工资、福利等形式将房屋提供他人使用的；
　　（五）以承包形式承包工厂、仓库、车间的；
　　（六）以其他方式变相出租转租房屋的；
　　（七）法律、法规及规章规定的其他情形。
　　第十三条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记凭证之一。
　　第三章租赁合同
　　第十四条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
　　（一）当事人姓名或者名称及住所；
　　（二）房屋的坐落、面积、装修及设施情况；
　　（三）租赁用途；
　　（四）租赁期限；
　　（五）租金及交付方式；
　　（六）房屋使用的要求和修缮责任；
　　（七）转租的约定；
　　（八）变更及解除合同的条件；
　　（九）违约责任及解决争议的方式；
　　（十）当事人约定的其他条款。
　　第十五条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期满前3个月提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。租赁期满，承租人在同等条件下享有优先承租权。
　　第十六条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，应提前3个月告知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　承租人放弃优先购买权，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，重新办理租赁登记备案。
　　承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以按照原租赁合同继续承租，须重新办理租赁登记备案。
　　第十七条 承租人有下列行为之一的，出租人可以解除合同，并办理注销租赁登记备案手续：
　　（一）承租人未征得出租人同意，将承租房屋转让、转租、转借他人或与他人调换使用房屋的；
　　（二）承租人未按合同约定期限交纳房租，经出租人书面催告后30日内仍未交纳房租的；
　　（三）承租人故意损坏房屋、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（四）承租人利用承租房屋进行违法活动的；
　　（五）法律法规规定的其他情形。
　　第十八条 出租人有下列行为之一的，承租人可以解除合同，并办理注销租赁登记备案手续：
　　（一）出租人未按合同约定期限交付房屋的，承租人催告出租人在合理的期限内交付房屋，逾期仍未交付的；
　　（二）出租人所提供房屋不符合合同规定，致使不能实现租赁目的的；
　　（三）出租人所提供房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；
　　（四）出租人擅自提高租金，而租赁合同没有约定的；
　　（五）法律法规规定的其他情形。
　　第十九条 工商行政管理部门在办理工商登记时，工商企业、个体工商户、合伙经营等经济组织以租赁房屋为营业地址的，应要求其交验房产管理部门登记备案的房屋租赁合同。对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况定期通报给房产管理部门。
　　第四章当事人的权利和义务
　　第二十条 房屋出租人应当按照有关规定依法申报、缴纳相应税费。
　　第二十一条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。
　　出租人在租赁期限内，提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的应当予以赔偿。
　　第二十二条 出租人应当按照租赁合同约定期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第二十三条 出租住宅用房的，自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复，不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
　　第二十四条承租人应当爱护并合理使用承租的房屋及附属设施。不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人同意，并签订书面合同。
　　因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
　　第二十五条 出租人有权对承租人使用房屋情况进行监督，但不得干扰或妨碍承租人的正常生活和生产经营。出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产生活的，应予以制止。发现承租人利用出租房屋搞犯罪活动的，应当及时向公安、房产管理等有关部门报告。
　　第五章转租
　　第二十六条 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。
　　第二十七条 承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　出租人可以从转租中获得收益，但受转租人不得将租赁的房屋再行转租。
　　第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，办理登记备案手续。
　　第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且履行原租赁合同规定承租的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。
　　第六章法律责任
　　第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由房产管理部门依照建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定对责任者给予行政处罚：
　　（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
　　（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
　　（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。
　　第三十三条 违反本办法规定，逾期不缴纳国家、省规定的收费项目的，由房产管理部门依法申请人民法院强制执行。
　　第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，依法可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
　　第三十五条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任
第七章附则
　　第三十六条 本办法自2009年8月1日起施行。原《枣庄市城市房屋租赁管理办法》（枣政办发[1999]68号）同时废止。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　谈庭审驾驭能力

　　　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院—崔文茂

随着我国依法治国方略的确立与实施，审判方式改革正在进一步深化，强化庭审功能就是其中一项重要内容，而提高法官的庭审驾驭能力则成为重中之重。
公开开庭是人民法院依法行使审判职能的基本形式也是每个法官必须具备的基本功。法庭是法官依法审案的场所通过庭审查明的事实证据分清是非责任正确适用法律、依法公正裁判。
什么是庭审驾驭能力？法官应当具备哪些庭审驾驭能力？怎样提高庭审驾驭能力？这些不仅成为审判方式改革研究的理论课题而且成为法官审判亟待解决的实践问题。因此，法官庭审驾驭能力的强弱直接影响到案件审理的质量和效率，同时也关系到法官的形象和法律的公正。
庭审驾驭能力是每个法官依法行使审判职能所应具备的最基本的能力之一。“驾驭”一词的本意是指控制、驱使、使他人服从自己的意志而行动。庭审驾驭能力是指法官主持、控制庭审的一种能力，它是法官凭借健全的人格、公理的精神、扎实的法律知识来熟练运用程序规则，主持整个庭审过程，指控和控制诉讼参与人依法行使诉讼权利和履行诉讼义务，以查明案件事实、分清责任、作出裁判的能力。它是法官政治素质、业务素质、心理素质等综合素质在法庭上的集中反映。
法官的庭审驾驭能力具有下几个特征：
1、法官的庭审驾驭能力具有综合性
具体表现为法官掌握运用法律知识和相关知识，通过逻辑思维能力、分析判断能力、语言表达能力等综合运用来审理案件。在庭审过程中，法官应准确归纳案件争议焦点，科学确定庭审辩论范围，引导各方当事人围绕案件焦点展开辩论，制止不必要的发言提问，合理安排庭审程序，以及妥善处理庭审中出现的种种突发情况。
2、法官的庭审驾驭能力具有即时性
在庭审的有限时间里，诉讼参与人在庭上的种种即兴表现，要求法官及时作出判断，这种判断具有时间上的紧迫性和不可逆转性的特点。因此，法官在法庭上的一言一行是法官庭审驾驭能力的综合性和即时性的反映，必须慎言慎行，加强平时的锻炼与修养。
3、法官的庭审驾驭能力具有职业性
法官的庭审驾驭能力是很重要的，人们常常把法官职业与医生职业相比较，两者在某些方面确有相通之处。同样，庭审驾驭能力强的法官，当庭就能查明案情，作出准确判断，通过准确适用法律，阐释、宣传法律，使当事人服判息讼。因此，法官在审理案件中注意提高庭审驾驭能力，有利于公正断案、化解矛盾、为民排忧解难，取得良好的社会效果。
（一）提高庭审驾驭能力是提高法官素质的重要内容
司法实践的经验告诉我们，作为一名优秀的法官必须具备三个基本功，一是开好庭，二是写好判决书，三是娴熟正确适用法律。庭审是法院整个审判过程最重要的一个阶段，是一种动态的审判，是法官素质高低最集中的体现。做一名法官的基本工作就是审案，开好庭对于法官来说是最基本的素质，全面提高庭审驾驭能力将有助于提高法官的整体素质。
（二）提高庭审驾驭能力是提高司法公信度的重要措施
法官是一个特殊的职业群体，是社会真善美与假恶丑的裁判者，而法庭就是审判的场所在法庭上法官的言行举止无不关系到执法者的形象，这同时也会给当事人、旁听者以及社会社会大众留下深刻印象。反之，法官的庭审能力差，就会影响审判的公正笥与严肃性，就会在人民群众的心中降低司法公信度。
（三）提高庭审驾驭能力是确保司法公正的基本要求
法官审判是否公正，当事人、旁观者、社会大众主要是通过法官主持庭审来直观感受的。法官在法庭上开庭、主持调解、宣判等等，直接反映出是否达到三个公正。要实现程序公正，法官必须在庭审过程中依法行使审判权，同时确保诉讼参与人依法行使诉讼权。这就对法官提出要求，应当让当事人讲话以充分保障当事人行使享有的诉讼权利，但又不能让其漫无目的地讲，要关于引导，归纳好当事人的陈述要点，查明案件的事实。要实现实体公正，准确运用法律，作出公正裁判。在司法实践中，常常会听到一些当事人对判决结果提不出问题，但对法官的态度、形象提出非议，认为法官对自己态度不好而对另一方态度很好等等。因此，确立法官的公正形象、提高庭审驾驭能力是实现司法公正的基本保障。
庭审驾驭能力综合反映于整个庭审过程中，它是对法官素质的整体反映。主要体现在以下几个方面：
1、预测、筹划和安排能力
预测、筹划的安排能力，是指法官应当具备的设计和组织庭审的综合能力。预测和筹划，是预测庭审过程中可能发生的问题，设计解决问题的方案安排是具体落实设计的庭审计划。在这个过程中，能充分体现法官的统筹能力。
2、庭审控制和引导能力
庭是控制和引导能力，是指法官按照公正与效率的要求，营造庭审的氛围，有序推进庭审的能力。一方面要把握庭审进程不偏离轨道，另一方面，要关于引导当事人有效地行使诉讼权利，避免白费口舌，浪费诉讼资源。这要求庭审法官首先应确定法庭辩论的范围，审定辩论的内容，限定辩论的时间。其次是适时地决定辩论的开始和结束，使辩论紧扣争议焦点内容具体充实过程完整明晰，动作规范有序，时间紧凑合理，使辩论具有针对性、充分性和完整性。法庭辩论阶段应根据案件的难易，合理地限定发言时间，以使当事人辩论意见观点鲜明，论述简单扼要。达到庭审过程简洁有序的目的。
3、协调和应变能力
协调和应变能力，是指法官在庭审进程中，要善于把握双方当事人的思路，在对立中寻找统一点，协调双方的矛盾在庭审过程中进行调解工作。
4、语言表达能力
语言表达能力，是指法官在庭审过程中要坚持运用法言法语而昼避免市井语言。这就要求法官学会用法律术语进行思考，能够将种种社会问题用法律语言表达出来，并且按照法律上的逻辑和价值对案件作出判断。
5、综合分析、辩证、谁和裁判能力
综合分析、辩证、认证和裁判能力，是法官最重要的能力则审判能力的具体表现。庭审的最终目的就是确认法律关系的性质和内容，对当事人之间的争议作出终局裁判。因此，庭审驾驭能力的其他方面都最终服务于裁判的作出。
总之，审判质量和效率的高低，最终决定于审判法官的庭审驾驭能力，而庭审驾驭能力是由审判法官的自身素养所决定的，其自身掌握法律知识的水平、运用程序规则的熟练程度、组织和指控当事人参与诉讼的能力等均是影响审判质量和效率的必要因素。为此，要加强教育培训，将提高法官庭审驾驭能力作为专题来研究、组织和实施培训。