中国农业发展银行关于做好收购资金供应与管理工作有关问题的补充通知
中国农业发展银行
中国农业发展银行关于做好收购资金供应与管理工作有关问题的补充通知
中国农业发展银行
中国农业发展银行各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行，总行营业部：
4月份以来，总行先后下发了《关于加强粮棉油收购资金管理，坚决制止收购资金被挤占挪用的通知》(农发行字[1998]72号)、《关于做好夏季收购资金供应和管理工作的通知》(农发行字[1998]139号)等文件，各级行要认真贯彻执行。根据近来有些分行反映的问题，为保证总行政策规
定得到正确贯彻落实，现就收购资金供应和管理的有关问题补充通知如下：
一、认真做好资金测算和调度工作，做到收购时按规定及时足额供应收购资金。按照保护价敞开收购农民余粮，是国家保护和支持农业发展的一项基本政策，及时供应收购资金是支持按保护价收购农民余粮的重要保证，农发行各级行要高度重视。要切实按照“收多少粮发放多少贷款”
的原则，搞好金融服务，做好收购资金供应与管理工作，按计划和收购进度及时发放收购资金贷款。
二、关于收购资金筹措问题。为了保证收购资金贷款能够及时足额供应，各级分支行要狠抓收购贷款的收回工作。要积极督促落实政府领导下的分级分部门收购资金筹措责任制，正确区分财政、企业资金是应归还的贷款还是自筹资金。对于应收回的贷款，农发行先要及时足额收回，收
回后再用于发放新的贷款。一是要切实管好企业销粮收入，严格按照“销售多少粮食收回多少贷款”的原则及时如数收回相应的贷款本息；二是要积极清收企业过去挤占挪用和其他不合理占用的贷款；三是督促财政部门将欠拨的消化1991粮食年度前的政策性财务挂账的资金和有关补贴款项
拨补到位，并归还相应占用的农发行贷款。按规定收回原来发放的贷款，是我行收购资金的重要来源，各级行务必要高度重视，切实做好收回再贷工作。财政、企业按规定归还上述贷款之后，再拿出来用于收购的资金(例如企业新增资本金、财政预算中安排的专项用于收购的资金等)才是自
筹的收购资金，可直接用于收购。如果财政、企业自筹收购资金有困难，可由农发行按规定全额供应收购资金。企业一时还不了过去挤占挪用的贷款或财政部门消化老挂账资金一时没有归还，农发行要催收，但不能停止贷款。实施停贷等制裁措施，必须严格按国务院和总行有关文件规定执
行。
三、关于收购贷款计划的测算。1998年，总行对各分行测算、核定的收购贷款计划的方法是：
(一)预测收购资金需求总量。公式为：收购资金需求总量=预计收购量×(单位收购价格+单位收购费用)
(二)预测可从销售收入中收回的贷款。公式为：可从销售款中收回的贷款=销售的粮棉油在收购时发生的贷款(收购价款+收购费用)×95%(做计划时留有余地，按95%计算；在实际工作中必须将应收回的贷款全部收回)
(三)预测财政、企业归还老的亏损挂账和其他不合理资金占用的贷款。根据各省财政与农发行共同盖章确认并上报总行的数字预测。
(四)收购贷款计划增加额＝预测收购资金需求总量－可从销售收入中收回的贷款-财政、企业归还老的亏损挂账和不合理资金占用的贷款
各分行计划部门必须认真按照以上办法测算、核定各分支行的收购贷款计划。不要再笼统地使用“农发行到位多少”、“财政、企业到位多少，垫付多少”等概念。
四、关于收购贷款计划管理的办法。从1998年夏季开始，总行对收购贷款计划管理办法进行调整和改进。一是收购贷款计划一次核定，分次下达，即在收购开始前，统一测算、核定各分行收购贷款计划，然后根据收购进度或库存的变化情况分次下达计划。对核定的各项贷款计划各级行
必须层层落实分解到基层行。严格收购贷款计划管理，未经总行批准，不得超计划发放贷款，若计划不足，必须及时向总行说明情况，提出书面申请，经批准后方可执行。二是粮油和棉花贷款计划分别下达和管理，不得相互调剂使用。三是国家专储任务按国家下达的储备计划单独下达贷款
计划。四是对于农发行系统内开户企业间粮棉油的调出、调入、移库、进口转储备等贷款需求，由总行按“此增彼减”办法下达给有关分行。
五、关于收购资金的供应。收购资金供应必须坚持“既要保证收购的需要，又不能造成资金闲置”的原则。供应办法是：收购开始前一周，各分行向总行提出申请，总行核定并下达各分行收购铺底资金，此后，根据各分行的贷款计划、收购资金封闭运行主要指标统计月(旬)报表及项目
电报所反映的信贷投放情况，适时下拨资金。收购结束后，收回多余的资金。各分行计划部门也必须按照这样的办法对下级行供应收购资金。
各级行务必注意，不得占用上级行下拨的收购资金归还系统内借款利息，也不得占用从企业收回的利息资金发放贷款。由于占用总行下拨的收购资金归还系统内借款利息引起的收购资金短缺，总行不予供应资金。
六、关于收购贷款的发放。收购贷款的发放要严格执行“收多少粮，发放多少贷款”的原则。做到当期新发放的收购贷款与新收购的粮棉油库存值相一致。信贷部门可在收购开始前，视不同情况先给收购企业发放1～3日的收购贷款，作为铺底资金，然后，逐日核对企业收购粮棉油的凭
证，根据收购进度，陆续发放贷款，既要保证对农民及时结付价款，又要防止收购资金被企业挤占挪用。不得让企业先通过拆借、集资等办法自筹资金收购，后发放收购贷款；也绝对不允许一次性大量发放收购贷款存放在企业存款账户，任其支取。
七、继续狠抓收贷收息工作。各级行在收购季节，一方面要根据收购进度严格核定、及时供应收购资金，另一方面要做好收贷收息工作。按规定及时足额收回贷款本息是封闭运行的基本要求，也是及时供应收购资金的重要保证，各级行务必不能松懈。
在强化企业销售收入管理中，要按国家规定严格监督粮食收储企业执行顺价销售的政策，如发现违规降价亏本销售的情况，要及时报告当地政府，并经上级行核准后停止发放贷款。有关情况及时报告总行。
要正确理解收贷与收回系统内借款的不同涵义。收贷是指企业销售收入回到其基本账户后银行相应收回贷款，以及清收企业其他挤占挪用贷款和财政、企业消化挂账的资金；归还系统内借款是指银行内部下级行归还向上级行借款。这是两个完全不同的概念，绝不能将收回系统内借款任
务等同于收贷任务下达。总行重申，凡是销货款归行后都要按规定及时如数收回相应贷款本息，对此不能下什么收贷指标任务。凡有此种情况的要立即纠正。今后，总行将按照信贷净投放与归还系统内借款相一致的原则来考核各分行资金管理工作。
八、明确收购费用的概念与计算方法。我行发放的收购贷款中，包括相应的必要的收购费用。收购费用特指收购企业在粮棉油入库前(即收购环节)所发生的、与粮棉油收购直接相关的费用。安排计划时，收购费用按粮食每斤0.03元、食油每斤0.15元、棉花每担185.65元计算。各地在实
际发放贷款时，要按照《关于收购资金封闭运行有关问题的批复》(农发行字[1998]142号)的有关规定执行，即收购费用参照专储粮规定，按粮食每斤0.025元严格掌握，确有特殊情况的可适当增加，但最多不超过0.03元。各级分支行一定要根据当地的实际情况从严控制，以利收购资金封闭
运行。收购费用所需的贷款原则上与收购贷款同时发放，特殊情况下也可在收购开始前提前发放，但要严格监督企业合理使用，不得挪用，期末根据实际收购量进行考核。
九、要认真填报《中国农业发展银行收购资金封闭运行主要指标统计月（旬）报报表》。各级行填报时，要做到数据准确、上报及时，并附分析说明材料，经主管行长的审核、签字上报。该报表要做为收购资金供应与贷款发放的主要依据。各级行都要重视统计分析工作，从报表数据分
析工作状况，及时发现问题、解决问题。上级行要切实加强对下级行统计工作的监督和指导。
十、切实加强管理、改善金融服务。收购旺季即将到来，我们既要保证收购资金及时供应，不能影响收购；又要按“收多少粮贷多少款”的要求严格核定收购贷款数额，防止被挤占挪用和亏损挂账，收购资金供应和管理工作的任务艰巨，也很光荣，各级行领导务必高度重视，要以高度
的责任感和事业心做好工作，各级行干部职工首先要学懂弄通国务院有关政策规定和总行一系列文件精神，准确掌握各项政策。要切实转变工作作风，各级行领导要带头深入基层支行，深入粮食收储企业，加强管理。各级行的信贷人员要认真履行职责，深入到企业和收购现场开展工作。要
大力改善金融服务，寓管理于服务之中，要积极主动搞好部门协调，做好政策宣传工作，求得各方面对我行工作的支持和配合。
各省、自治区、直辖市、各计划单列市分行接文后，要迅速将文件转发各基层行，认真贯彻落实，并将落实情况尽快向总行报告。
1998年6月8日
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限
近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
