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试论合同转让/王栋

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 18:41:25  浏览:9082   来源:法律资料网
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试论合同转让

王栋、李旭东 重庆市西南师范大学(400715)


[内容摘要] 合同转让制度在司法实践和经济生活中具有广泛的实用性,现行合同法之规定是谓比较完善。债权让与、债务承担、合同权利义务的概括移转是合同转让制度的三大组成部分,其功能各异,具体规定也有差别。不过现行合同转让制度尚有些不足,我国民法可以引进国外先进制度使之更加完善。
[关键词] 合同转让 债权让与 债务承担 合同权利义务的概括移转

合同转让制度在司法实践和民事活动中被广泛地加以运用,其实用性可想而知。包括债权让与、债务承担、合同权利义务的概括移转等三大制度构建了完整的合同转让制度。
一、合同转让制度的现状分析
合同转让,是指合同权利、义务的转让,亦即当事人一方将合同的权利或义务全部或部分转让给第三人的现象[1],也就是说由新的债权人代替原债权人,由新的债务人代替原债务人,不过债的内容保持同一性的一种法律现象。[2]按照所转让的内容不同,合同转让包括合同权利的让与、合同债务的承担和合同权利义务的概括移转三种类型,当然,转让可以是全部也可以是部分,因为转让的内容有所差异,其条件和效力也有所不同。
早期罗马法认为,债是特定主体之间的关系,债权为连接债权人与债务人的法锁,为了保持债的同一性,其不主张变更,因此,不存在债权让与,也不可能移转债务。但是随着社会交易活动的日趋频繁,债权不得让与理论面临严重的挑战。于是罗马法便允许以债的更改方式移转债权,演绎至裁判官法时,规定债权让与在让与人和受让人之间的让与行为成立时,发生债权让与的效果,债务人自接受让与通知时受其拘束。[3]债务承担制度同样也经历了由不承认至一定条件下允许的演变历程,我国民法也承认合同转让。
合同权利义务一旦转让,就会在转让方与受让方以及相对人之间发生一定的法律效力,一方面就转让方与受让方而言,在全部转让的情况下,受让方将成为新的合同主体,或取得转让方的权利,或承担转让方的义务,或兼而有之,而转让方将脱离合同关系,由受让方代其位;在部分转让的情况下,受让方与转让方或一同成为债权人 ,或一同成为债务人。值得一提的是,部分转让不可能适用于合同权利义务的概括移转,因为概括移转的两种主要情形中,无论是“合同的承受,还是企业的合并”[4],都是全部转让,由此可见一斑。另一方面就转让方与相对人而言,在合同权利义务转让以后,相对人不得再向转让人即原合同当事人主张权利,请求履行,而应当向新的合同当事人作出履行。[5]如果相对人仍向转让方履行债务,则不构成合同的履行,更不应使合同终止。
(一)我国债权让与立法模式的选择
债权让与,又称为合同权利的转让,是指不改变合同关系的内容,债权人通过与第三方签订契约的方式将权利部分或全部移转给第三人享有的现象。其中,合同权利部分出让的,让与人与受让人同为合同债权人,但应明确各自的份额[6],是属于按份共有还是共同共有;合同权利全部出让的,让与人退出合同关系,受让人取其位而代之,成为新的债权人。但应明确,让与人负有合同义务的,并不当然也由受让人充当合同义务人[7],除非是在概括移转的情形下。
债权让与的立法模式各异,缘于各国的民法传统,具体来说有三种形式:其一,是以德国、我国台湾地区为代表的准物权模式,这种模式承认物权行为的独立性和无因性,区分负担行为和处分行为的逻辑结构。它认为,债权移转是一种准物权行为,基于当事人之间的合意而发生权利变动的效果,合意一经形成,受让人便取得债权,并发生对第三人的效力。在多重让与的情况下,第一个受让人有效地取得债权,而第二个受让人即使是善意也不能取得债权,是否通知对债权让与本身不发生影响,只是对债务人的保护产生效力。[8]其二,是以不承认物权行为的瑞士、奥地利为代表的纯粹意思表示主义模式,债权移转根据当事人之间的债权让与合意发生效力,效果同准物权模式。在这种模式下,通知并不对债的移转发生效力,也不构成债权让与的形式要件,是否通知对债权让与本身不发生影响。[9]其三,是以日本、法国为代表的通知要件模式,在此模式下,通知如在不涉及第三方利益的情况下,并不构成债权让与的构成要件,是否通知并不影响债的移转,相对人之间的协议不对任何第三方发生效力,只在相对人之间有效。
虽然自由转让主义的优点颇多,比方说简便快捷,便于交易,本身之意图在于鼓励合同权利的转让,加速经济的流转,[10]也是基于债权的财产性,其可以自由流转[11],但对于债务人的保护不力则是难以避免。按《民法通则》第91条规定,无论是债权让与,还是债务承担,原则上采取的是债务人同意主义。又基于债权让与的性质考虑,其让与的权利是法律赋予债权人享有的自由处分财产权,更何况让与合同并未加重债务人负担,如果一味强调保护债务人的利益,而推行债务人同意主义,则是对债权人明显的不公平。换另外一种角度,如果既体现债权人处分自己权利的意志自由,又兼顾债务人不因为债权人的随意处分而遭受损失,那这样的一种折衷主义是应该被我们推崇的。综合以上考虑,我国《合同法》第80条(债权人转让权利的,应当通知债务人;未经通知,该转让对债务人不发生效力)[12]可以说是对《民法通则》的一种突破,或者是一种理智的否定,采取债务人同意主义不仅增加了交易成本,从某种意义上来说也是对债权人处分自己权利的一种妨碍,或是违背了意思自治的私法原则。《合同法》采取特别规定的形式,既维持了一般法的稳定性,又使通知主义原则化,成为调整经济关系的一般规则,具有十分重要的意义。
(二)债权让与合同的效力
在德国民法和我国台湾地区民法上,债权让与系准物权行为,属于处分行为,而处分行为以处分人具有处分权为生效条件,无处分权人从事债权让与,则为无效。[13]而在我国民法上,债权让与系事实行为,为债权让与合同生效的结果,它是债权让与合同的效力表现。[14]因此,让与人需要拥有有效的债权,具有处分该债权的权限,如将之说成是债权让与合同的有效条件就比较准确。
1、须存在有效的债权
根据《合同法》第79条之规定及其解释,有效债权的存在,是债权让与合同的根本前提。以不存在或无效的债权让与给他人,或者以消灭的债权让与给他人,都将因标的不存在或者标的不能而导致债权让与合同无效,让与人对受让人因此而产生的损失负赔偿之责。
有效的债权,应该从宽解释,只要是该债权真实存在且并未消灭,都应认定为有效。至于其能否实现,债权人不负有物的瑕疵的担保之责,因为债权人并不享有处分债务人之物的权利,他只负权利瑕疵的担保之责,只要债权是真实的,就应允许其转让。
2、被转让的债权须具有可转让性
由于债权转让本质上是一种交易行为[15],从鼓励交易,减少乃至消除财产流转的障碍,增加社会财富的角度出发[16],应当允许绝大多数合同债权能够被转让。
但问题总是有另外一面的,因为债权毕竟是特定主体之间发生的法律关系,具有一定的人身信赖色彩,为了尊重这样的社会关系,《合同法》第79条明文规定了三种债权不得转让:根据合同性质不得转让的债权,按照当事人约定不得转让的债权,依照法律规定不得转让的债权。
根据合同性质不得转让和依照法律规定不得转让的债权一般有一定的规律性,本文不在此赘述。按照当事人约定不得转让属于意思自治的范畴,应作符合当事人合意的解释,但是我国合同法对于禁止让与的约定具有何种法效未作明文规定。
德国民法认定为有效,但在1994年德国商法典中增加了一项规定,即如果当事人是在商业交易中达成的协议,则在合同中的禁止让与条款无效;日本民法承认其效力,但不得对抗善意第三人;我国台湾地区民法与日本民法持同样态度。根据日本和台湾地区民法的原则,债权人违反禁止让与的约定而让与债权,如果债权让与合同符合有效条件,受让人只要是善意的,不管有无过失都取得该债权,债务人无权对抗善意的受让人,待债务履行期限届至时,受让人有权要求债务人清偿。[17]不过,债权人擅自让与禁止让与的债权,违反了合同中的约定条款,理应承担违约责任。对于受让人为恶意的债权让与效力,存在不同的观点。其中,债权效果说认为,让与行为仍属有效,但是债务人可以依据恶意提出抗辩,主张债权让与行为无效;物权效果说认为债权人负有不得转让的义务,违反约定之转让即为无效,在这里可以主张无效的不局限于债务人,第三人也可以主张债权让与行为无效,并且这种无效不仅是指债权让与对于债务人无效,而且在让与人与受让人之间也归于无效[18],原因在于受让人明知该转让行为属于禁止之列而为之,那么当事人之间的合意不具备合法之因素,故而准物权行为无效,不过,债务人事后承认该转让行为时,则可使之有效。[19]
按照崔建远教授的观点,认为“禁止债权让与的约定有效,但不得对抗善意第三人”[20],因为这区分了法律禁止债权让与和当事人约定禁止债权让与的不同范围,兼顾和平衡了财产权的流通性、意思自治、交易安全几项价值,区分了当事人的不同主观心理状态,值得我国借鉴。总结德国民法理论,并且对其作适宜的改进,笔者以为可以形成以下规则:其一,在受让人为善意时,债权让与合同有效,即债权人与债务人之间关于禁止转让的约定不得对抗善意受让人,待债务履行期限届至时,受让人可以请求债务人清偿,不过债务人可以向债权人追究违约责任。其二,在受让人为恶意的场合,如果债务人不提出抗辩,债权人与受让人之间的转让合同有效;如果债务人提出了受让人为恶意的抗辩,主张债权让与合同无效,应当维护债务人的利益,对其主张予以支持。
(三)并存的债务承担之探讨
按照债务人是否免责为标准,可以将债务承担分为免责的债务承担和并存的债务承担两类。[21]前者即为债务人全部移转债务的情况,债务人退出合同关系,不再承担合同债务;后者即为债务人部分移转债务的情形,由第三人加入债权债务关系,和原债务人共同成为债务人,承担合同义务之履行。通常情况所指之债务承担即为免责的债务承担,在此不再赘述,我们主要探讨一下债务并存。
并存的债务承担是在以原已有效存在的债务为前提的,这时的债务仅限于原来的范围,债务参加人和债务人不会因债务承担而增加或减少原先应负之债务范围,其实此时的债务参加人和原债务人可以视为新债务人这一个主体来考虑,那就相当于没有发生债务承担,而只是在参加人和原债务人之间来重新划分债务。对于按份承担债务的情况,应当经债权人同意[22],因为很有可能债务参加人不具备偿债的能力,债权人会因此而承担不必要之风险,根据民法之等价原理,债权人不可能同意不具备资质之第三人来履约;对于连带债务的情况下,《合同法》84条规定“应当经债权人同意”,笔者认为不应适用。因为第三人作为连带债务人加入合同关系,对于债权人来说,对他的权利保护就多了一层保障,有益无害,他可以向参加人主张,也可以向债务人主张履约,债务人并未退出债权债务关系,此为其一;如果参加人是债权人的债权人,那么在两个债务的履行期限届至之际,可以主张抵销,这样做可以方便交易、降低成本,满足当事人各方最大利益的追求,促进债权的快速流转,加速资本周转,此为其二(这也是合同法调整平等主体之间财产关系的立法初衷)[23];如果由“应当经债权人同意”改为“须通知债权人”,那么既可以使债权人债权得到实现,也可以减少因为第三人加入债权债务关系而带来的纠纷,此为其三。不过有学者认为,如若第三人加入债务关系成为债务人,未经债权人同意,那么第三人只能作为债务人的履行辅助人而不能作为债务人存在。[24]笔者对此不敢苟同,毕竟债务并存和第三人代为履行存在着明显的区别,对于前者,债权人可以主动要求第三人履行合同义务,如果第三人加以拒绝,那么债权人有权采取法律救济措施;而在于后者,第三人作为债务人的履行辅助人则是第三人主动参加的,债权人没有理由请求第三人为履行行为,若第三人加以拒绝,债权人也无权强制其履行。前者,第三人受合同约束,第三人是以明确的意思表示方式作出的;在于后者,第三人则不受任何法律关系约束,第三人并未事先允诺要替债务人履约。
按照《合同法》85条之规定,新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。[25]这一点对于免责的债务承担,还是并存的债务承担都应适用。产生债务的合同存在无效原因,第三人作为新债务人,可以向债权人主张移转债务的不存在[26];债务履行期限尚未届满的,新债务人对于债权人的履行请求也可以抗辩[27];此外,在双务合同中,也可以主张同时履行抗辩权。
(四)权利义务概括移转的效果
合同权利义务的概括移转,又称为合同债权债务的概括转让,是指合同当事人一方将合同权利义务一并移转给第三人,由第三人概括地继受这些权利义务的法律现象。合同权利义务的概括移转,既可以是由协议为之,此时合同当事人一方须经对方同意,目的在于保护相对方的利益不受损;也可以由法律加以规定,这主要体现在企业的合并和分立中。
依据我国《合同法》第88条规定:“当事人一方经对方同意,可以将在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”[28]在这里,当事人双方的合意是构成合同转让的必要条件,学术界对合同相对人的同意存在着两种观点:一种观点认为债务人同意是合同权利转让的成立要件,因为概括移转在性质上为多方法律行为,自然合同的另一方当事人也是概括移转的当事人之一,合同既然是自由意志的体现,如果未经相对方同意,就不能体现出契约之本质。另一种观点认为,相对人同意并不是概括转让合同成立的要件,而是概括转让对债务人生效的条件[29],概括转让涉及两种不同的法律关系,即转让合同关系和债权人与债务人之间的原合同关系,但是就转让合同关系而言,仅在转让人和第三人之间发生效力,相对人并非合同当事人,因此转让也不是多方法律行为,相对人是否同意并不成为合同成立的构成要件;再则,从合同性质上来讲,相对人同意是法律为了保护相对人利益而设立的规则[30],因为在概括转让中,他同样也是债权人,如果让与人转让合同权利义务未经得他的同意,则这样的转让对他不产生效力,相对人可以依照原合同向让与人或主张权利,或作出履行,让与人不得拒绝,而作为受让人的第三人并未加入合同关系,如果向其主张权利,请求履行其债务,相对人则有权予以拒绝。可见,要想取得概括转让预计之效果,相对人的同意是不可或缺的(这不包括法定情形)。
二、合同转让的制度解构
(一)债权让与制度的法律解构
债权让与,债权让与合同(基础行为)和产生债权的行为之间的关系重要而复杂,为便于了解,我们不妨先举一个例子。甲公司(某房地产投资企业)与开发商(乙)在2003年7月15日签订合同,约定由乙于2003年10月2日将某地一栋花园式商品房交付给甲,甲支付价款约为1600万元。甲公司于2003年8月7日又与丙(另一房地产投资企业)签订转让商品房请求权的合同,并于当日把书面通知送达给乙。在本案中,甲和丙之间的转让商品房请求权的合同,实际上是甲将商品房的请求权出卖给了丙,丙将向甲支付1600万元。其中,甲公司和开发商之间的买卖合同是产生债权的行为;甲和丙之间的商品房请求权转让合同是基础行为,也称为债权让与合同;商品房请求权于2003年8月7日让与给了丙,是债权让与。在这里,买卖商品房的合同提供转让商品房请求权的标的物,转让商品房请求权的合同是商品房请求权让与的原因行为,请求权让与系转让合同生效的结果(相当于有体物买卖合同履行的结果)。
上述法律关系可以由下图表示:
债权
让与
产生债权的行为(或为买
卖合同,或为赠与合同)
债务人乙 债权人甲 受让人丙----取得债权
(让与人) 债权让与合同(基础行为)




为债权让与合同提供标的物 原因行为和债权让与之间的关系
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杭州市人民政府关于印发杭州市优待老年人规定的通知

浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府关于印发杭州市优待老年人规定的通知

杭政〔2006〕4号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《杭州市优待老年人规定》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。


                  二○○六年九月一日


杭州市优待老年人规定

  为确保我市老年事业与经济社会发展相适应,进一步落实老年人优待政策,切实保障老年人的合法权益,不断提高老年人的物质和精神文化生活水平,根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央 国务院关于加强老龄工作的决定》(中发〔2000〕13号)、全国老龄工委等21个部门《关于加强老年人优待工作的意见》(全国老龄办发〔2005〕46号)和省、市有关文件精神,按照综合现有优待政策和适当提高优待标准的原则,结合我市实际,制定本规定。
  一、提供养老优待,保障老年人的基本生活
  1.将贫困老年人纳入城乡社会救助体系,做到应保尽保。巩固城镇“三无”对象和农村“五保”老人集中供养成果,其集中供养率分别稳定在90%和85%以上。对户院挂钩和分散供养的城镇“三无”对象和农村“五保”老人全额发放低保金;对有部分经济收入的低保对象发放差额保障金月人均不低于30元,其中城镇和农村低保家庭中70周岁以上的老年人分别再给予每人每月20元、10元的特殊生活补助;对低保家庭中持《残疾证》的一般和重度残疾老年人,城镇分别给予每人每月50元、100元的特殊生活补助,农村分别给予每人每月30元、60元的特殊生活补助。对低保以外的实际生活困难老年人实施分层救助。
  2.市财政给市区(不含萧山、余杭区)参保企业退休人员每月发放人均42元的生活补贴,每年发放4个月每人每月95元的清凉饮料费。对已纳入社区管理的企业退休人员,每人每年发放150元的节日慰问费。
  3.落实建国前农村老党员、老游击队员和老交通员的生活补贴。按照省民政厅、省财政厅《转发民政部、财政部关于调整部分优抚对象等人员抚恤和生活补助标准的通知》(浙民优〔2006〕158号)规定,落实建国前农村老党员的生活补贴。
  按照省委组织部、省民政厅、省财政厅《关于提高建国前农村老党员、老游击队员和老交通员生活困难补助标准的通知》(浙民救〔2006〕126号)规定,落实建国前农村老游击队员和老交通员的生活困难补助。
  4.按照市政府办公厅《关于进一步落实和提高劳动模范待遇的通知》(杭政办函〔2004〕100号)、《杭州市人民政府办公厅转发市总工会等部门关于杭州市区劳模(先进)低收入补助实施办法的通知》(杭政办函〔2006〕162号)规定,落实离退休劳动模范(先进)的荣誉津贴和低收入退休(职)劳模的生活补助。
  全国劳模、省部级劳模、省先进生产(工作)者、市劳模以及市先进生产(工作)者每月分别享受荣誉津贴150元、120元、100元、80元、60元,其中1989年年底前评定的全国劳模和省部级劳模,1990年年底前评定的市劳模,每月再分别增加荣誉津贴50元、30元、20元。
  省部级劳模月收入低于1200元、省级先进月收入低于1100元、市级劳模月收入低于1000元、市级先进月收入低于900元的,按杭政办函〔2006〕162号文件有关规定予以补足。
  年满60周岁且无固定收入的全国、省部级、市农业劳模,每月分别享受荣誉津贴300元、200元、150元;年满法定退休年龄且无固定收入的城镇和农业劳模(先进)每月补助400元。
  5.市区(不含萧山、余杭区)征地农转非劳动年龄段以上人员按有关规定每人每月发放150元生活补贴,由市、区财政按2∶1的比例承担。已出资为征地农转非劳动年龄段人员办理“双低”养老保险,但未给征地农转非劳动年龄段以上人员发放相应生活补助的村(社区)经济合作社,应自筹资金,给征地农转非劳动年龄段以上人员发放不少于每人每月100元的生活补助。其他村(社区)经济合作社可根据经济实力,给征地农转非劳动年龄段以上人员发放一定的生活补助。
  6.老年人不承担各种社会集资,农村老年人不承担“一事一议”筹劳和筹资任务。
  7.各级政府要研究制定并逐步推行农村老年人的养老补贴政策,鼓励和提倡村集体经济对老年人定期发放生活补贴。
  8.本人及配偶均为本市农村居民户口,1973年至2001年未违反计划生育政策,现存1个子女或子女死亡现无子女,并在1933年1月1日以后出生,年满60周岁的老人,经区、县(市)以上人口计生部门认定,市区每人每年可领取720元,5县(市)每人每年可领取600元的奖励扶助金。
  9.本市90周岁以上的高龄老年人由当地民政部门发放长寿保健补助。其中,90-99周岁的老年人,每人每月发给100元;100周岁以上的老年人,每人每月发给300元。
  二、提供医疗保健优待,保障老年人的基本医疗
  10.政府投资主办的市级及区、县(市)级医疗机构专设老年人挂号窗口,免收普通门诊、急诊、复诊挂号费。对老年人优先安排就诊、检查、收费、配药;免费为行动不便的老年人提供担架、推车和助步器等服务。
  11.以区(不含萧山、余杭区)为单位建立老年人健康体检专项资金,由社区卫生服务中心为辖区内60周岁以上的老年人每两年免费体检一次,并建立健康档案;为患有慢性病或行动不便的老年人设立家庭病床,提供上门服务。
  12.持有《杭州市困难家庭救助证》的低保、困难老年人,已参加城镇基本医疗保险的,免交重大疾病医疗补助统筹费;在惠民医院就诊或在其指导医院、协作医院就诊,可按规定享受“十四免十减半六优惠”的政策;在政府投资主办的其他医院就医住院,享受一定的减免政策。
  将持有《杭州市困难家庭救助证》的低保、困难老年人纳入杭州市医疗救助范围且不设门槛,其最高救助比例为90%。各区、县(市)要进一步完善医疗救助政策,降低起付标准,提高救助比例和最高救助额。
  13.对市区(不含萧山、余杭区)企业退休人员门诊医疗费实行社会统筹,约定医院2家(其中1家为社区卫生服务机构),门诊起付标准300元(建国前参加革命工作的老工人门诊起付标准减半);企业退休人员1年内多次住院的,住院起付标准按当年第一次住院时的标准(三级医院800元、二级医院600元、社区及其他医疗机构300元)计算一次;对参加门诊统筹和医疗互助救济的企业退休人员,其符合基本医疗保险开支范围的住院和规定病种门诊医疗费个人负担部分超过5000元的,按有关政策给予相应的补助。
  14.农村“五保”、低保及其他困难老人参加新型农村合作医疗,其个人缴费部分由政府财政予以解决;政府为参加新型农村合作医疗的老人提供两年一次的免费健康体检。
  15.城镇市级以上退休劳模(先进)符合基本医疗保险开支范围的医药费,其个人承担部分给予补助;市级以上农业劳模(先进)在参加新型农村合作医疗保险时,其个人缴纳部分由所在地财政解决。
  三、提供生活服务优待,方便老年人的日常生活
  16.老年人乘坐火车、长途汽车、客运船、飞机等交通工具,可优先购票、进站、检票、上下车船。70周岁以上老年人免费乘坐城市公交车1-399路;60-69周岁老年人购买公交老年IC卡,电子钱包区增加充值额的20%。
  17.抓好城市道路、车站、机场、商场、公交站点、住宅居民区和其他公共建筑的无障碍设施建设,为老年人居住和出行创造无障碍环境。已使用的敬老院、老年公寓、老年活动中心应增加无障碍设施。新建老年人生活活动场所,其无障碍设施设计建设要达到国家标准,并作为验收指标之一。
  18.纯老人户住房拆迁安置时,拆迁单位或拆迁人要给予优先安排拆迁过渡房,有条件的要优先给予现房安置;安置持有《残疾证》的老年人时,应予以优先照顾。对符合条件的纯老年人户在申购经济适用住房时,同等条件下给予优先考虑。对老年人为户主的住房,在办理产权转让、交易或房卡过户等房产登记手续时,房管部门要积极做好为老年人的办证服务工作。在实施农村贫困家庭危房改造工作中,应优先实施贫困纯老年人户的危房改造工作。
  19.对持有《杭州市困难家庭救助证》的低保、困难老年人家庭,每户每月给予30元的水、电、气定额补贴,半价收取自来水一户一表改装费,免收小区保洁、清运费,免收遗体火化费。
  20.商业、水电、燃气、电信、通讯、邮政、银行等行业和社区服务单位应为老年人提供优质、优惠、优先服务。
  21.由老年人抚养的生活不能自理的重度残疾人,符合“三无”、“五保”条件的,可由当地政府主办的福利机构收养;不符合条件但生活困难的,当地政府应予以补贴入院寄养。
  四、提供文体休闲优待,丰富老年人的精神文化生活
  22.70周岁以上老年人进入政府投资主办的公园、文化宫(馆)、图书馆、博物馆、美术馆、展览馆、纪念馆、科技馆和旅游景点以及体育健身等公共场所,一律免购门票;60-69周岁老年人享受半价优惠。
  70周岁以上老年人免费参观市区内寺院;乘坐西湖游船(不含手划船、自划船、自开船)给予半价优惠。
  23.持有《杭州市困难家庭救助证》的低保、困难老年人家庭,每户可按2折价订阅《杭州日报》一份;免收有线电视安装费和有线电视视听维护费;免费办理杭州图书馆借书证;免费办理公园IC卡。
  五、提供维权服务优待,维护老年人的合法权益
  24.对符合法律援助条件的老年人,法律援助机构要优先受理、优先审核和指派,免费提供法律咨询、文书代拟、代理、辩护、公证等法律服务。行动不便的老年人申请法律援助或向法院起诉和申请执行时,法律援助机构和司法部门要上门服务。
  25.老年人因合法权益受到侵害提起诉讼,缴纳诉讼费确有困难的,可以申请司法救助,可向法院申请缓交、减交或者免交有关收费。
  26.老年人因赡养费、扶养费、养老金、退休金、抚恤金、医疗费等纠纷提起的诉讼案件,要予以优先立案、优先审理、优先执行。因情况紧急需要先予执行,经审查符合法律规定的,应裁定先予执行。
  27.律师事务所、公证处、基层法律服务所等要积极为老年人提供优惠或免费法律咨询和有关法律服务。
  六、加强督促检查,确保老年人优待规定落实
  28.根据现行政策,本规定第2条、第5条、第11条、第12条、第13条、第19条、第23条优惠待遇适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区及杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区范围;其他条款适用于全市所有区、县(市)范围。
  非本市常住户口外地老年人,来杭观光旅游、探亲访友等,持当地政府或老龄工作机构发放的老年优待证或其他合法身份证明,可享受本规定第16条、第22条优惠待遇。
  29.本规定涉及的财政支付渠道,在条款中已明确的按规定执行,未明确的按财政体制规定的办法落实。
  30.各涉老优待职能部门要结合部门职能和负责管理行业的特点,制定具体的实施办法,加强对从业人员的教育。要规范服务,加强管理,督促各优待服务场所、设施和窗口设置优待标识,公布优待内容,建立健全信息反馈和监督机制,真正把老年人优待工作落到实处。
  31.各级老龄工作机构应会同有关部门加强督促检查,把老年人社会优待和服务工作落到实处。对不按本规定履行优待老年人义务的单位和个人,由当地老龄工作机构提请其所在单位或上一级主管部门对其进行批评教育,责令其改正;拒绝履行优待老年人义务造成严重后果或不良影响的,由当地老龄工作机构提请其所在单位或上一级主管部门对直接的主管人员和直接责任人员给予行政处分。

黄山市房屋专项维修资金管理办法

安徽省黄山市人民政府


政府令(第48号)


《黄山市房屋专项维修资金管理办法》

  已经2012年11月14日市政府第60次常务会议审议通过,现予颁布,自2013年1月1日起施行。
 



                                               
市  长             

2012年12月13日

   

黄山市房屋专项维修资金管理办法


第一章 总  则

  第一条 为加强房屋专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,维护房屋专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》和国家、省有关法律法规规定,结合本市实际制定本办法。
  第二条 房屋专项维修资金(以下简称维修资金)是指由业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
  第三条 本办法所称的房屋包括商品房、经济适用房、拆迁安置房、房改房、售后公有住房、集资建房等,其维修资金的交存、使用、管理和监督均适用本办法。
  第四条 市、区县级人民政府房产行政主管部门负责指导、监督本行政区域内维修资金的管理工作。其所属的维修资金管理机构(以下简称资金管理机构)具体负责对维修资金进行统一管理。

第二章 交  存

  第五条 具有共用部位、共用设施设备的住宅和非住宅物业,以及住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅,购房人应当按照本办法交存维修资金。
  属于一个业主所有、独立于小区之外,且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业不交存维修资金。
  第六条 业主应在办理房屋产权登记手续前,将首次维修资金按规定存入维修资金专户。
  第七条 首次维修资金的交存标准:
  配备电梯的由业主按照物业的建筑面积每平方米100元标准交存;未配备电梯的按照物业建筑面积每平方米50元标准交存。
  第八条 商品房在办理房屋产权初始登记前,开发建设单位应按照楼盘表及物业相关详细资料清单向资金管理机构足额交存维修资金。房屋销售后,开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。
  本办法实施前开发建设单位未出售或留用的商品房,应当按照现行规定足额补缴。
  第九条 拆迁安置房维修资金按照新安置的房屋建筑面积按规定比例全额交存。
  第十条 通过下列方式发生房屋所有权转移或更名的,已经交存首次维修资金的,其资金结余部分随房屋产权权属同时更名过户。首次维修资金未交存或余额低于首次交存的维修资金30%时,业主应当按照现行交存标准在申请办理房屋所有权转移登记前足额补缴。
  (一)买卖;
  (二)互换;
  (三)赠与;
  (四)继承、受遗赠;
  (五)房屋分割、合并导致所有权发生转移的;
  (六)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书导致所有权发生转移的;
  (七)其他房屋所有权转移的情形。
  第十一条 办理维修资金过户需提交下列材料:
  (一)房屋所有权证;
  (二)维修资金交存凭证;
  (三)身份证明;
  (四)房屋买卖合同、赠予证明、继承或受遗赠证明、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等房屋所有权发生转移的证明材料;
  (五)其他需要提供的材料。
  业主申请房产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供由资金管理机构出具的维修资金足额缴纳证明。
  第十二条 业主未按上述规定足额交存维修资金的,房产行政主管部门不予办理房屋产权权属登记。
  第十三条 发生下列情形之一的,可以办理维修资金退款:
  (一)房屋灭失;
  (二)重复交存;
  (三)面积误差;
  (四)其他情形。
  第十四条 办理维修资金退款提交下列材料:
  (一)维修资金退款登记表
  (二)经办人、产权人身份证明;
  (三)维修资金交存凭证;
  (四)房屋产权证注销证明;
  (五)分户图(面积误差退款时提交);
  (六)其他需要提供的材料。
  第十五条 资金管理机构收取维修资金,应出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。
  第十六条 业主分户账面维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%时,业主应当主动按照现行交存标准及时续交。
  维修资金续筹的具体方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定通过后,由业主委员会具体实施。在业主大会表决通过后5日内,业主委员会应当将维修资金续筹的具体实施方案报资金管理机构备案。
  续筹有困难的业主,经所在单位和社区证明,可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额转入业主个人维修资金账户。
  第十七条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益,在扣除物业服务企业相关费用后,所得收益30%用于补贴物业公共服务费,70%纳入维修资金,在物业管理区域内统筹使用,但业主大会另作决定的除外。
  前款规定的相关费用,由业主委员会和物业服务企业在服务合同中约定。

第三章 管  理

  第十八条 维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
  市、区县级人民政府财政、审计部门应当按照各自职责,做好维修资金的监督工作
  第十九条 维修资金管理系统,应以物业区域为单位设立账户,并按楼幢、单元、门户号设立明细分户。
  第二十条 维修资金自存入业主管理专户之日起记账到户,结息到户。
  第二十一条 在保证维修资金安全和正常使用的前提下,可以按照国家和省有关规定将维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款。
  第二十二条 维修资金利息增值部分,扣除管理费用后的剩余金额,可以作为物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备急修和改造项目资金,由财政部门审核统筹使用。
  第二十三条 禁止任何单位和个人挪用维修资金及其增值部分。
  禁止任何单位和个人以任何理由减免维修资金交存标准和金额。
  禁止利用维修资金从事委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四章 使  用

  第二十四条 维修资金的使用,遵循程序规范、公开透明、业主决策、权利与义务相一致的原则。
  第二十五条 维修资金的使用范围:
  (一)物业共用部位的维修、更新和改造。物业共用部位是指业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
  (二)物业共用设施设备的维修、更新和改造。物业共用设施设备是指建设费用已分摊进入房屋销售价格的业主共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
  (三)下列各项不属于物业共用部位共用设施设备:
  1. 物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、人行道、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等;
  2. 物业服务区域内属于供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等相关部门负责维修管理的设施设备等;
  3. 居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
  第二十六条 下列事项可以申请使用维修资金:
  (一)物业共用部位维修工程
  1.主体承重结构部位的拆换、加固工程;
  2.屋面防水或者保温层施工工程;
  3.户外墙面、走廊通道以及房屋共用部位必要的装饰、修缮工程;
  4.外檐面层因脱落达30%以上需进行修缮的工程;
  5.住宅共用部位地面面层、门窗、楼梯扶手等因破损需进行整体修缮的工程;
  6. 经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上同意使用维修资金的其他维修工程。
  (二)物业共用设施设备维修、更新、改造工程
  1.物业管理区域内路面破损30%以上,需进行整体维修的工程;
  2.落水管、排污管以及未实行“一户一表”的上水管道老化、损坏,需进行维修、更换或改造的工程;
  3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造、更换主要部件,一次性费用超过原造价20%的;
  4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件的工程;
  5.二次供水及消防设施设备因损坏需进行的维修和更新、改造的工程;
  6.翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井工程;
  7.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏需进行维修、更新的工程;
  8. 经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上同意使用维修资金的其他维修、更新、改造工程。
  第二十七条 下列费用不得从维修资金中列支:
  (一)房屋共用部位、共用设施设备的日常运行,日常维护费用,由物业管理企业从业主交存的物业服务费中支出;
  (二)房屋共用部位、共用设施设备在物业保修期内发生的质量问题需要维修的费用,由建设单位承担;
  (三)物业区域内供水、供电、供气、供热、通讯、网络、有线电视等相关管道、管线和相关设施设备的维修、养护、更换费用,由相关单位依法承担;
  (四)房屋共用部位、共用设施设备属人为损坏的(包括单幢房屋可上人屋面仅为一户使用,且因使用人擅贴地砖或装修、搭建引起的渗漏),或依据购房合同约定由业主单独使用的,其维修和更新、改造费用由责任人或受益业主承担;
  (五)房屋自用部位、自用设施设备的维修费用,由业主或使用人自行承担;
  (六)按照国家有关法律、法规规定,不能使用维修资金的其它事项。
  第二十八条 使用维修资金应当具备下列条件:
  (一)物业共用部位、共用设施设备保修期届满;
  (二)维修资金足额交存,维修项目符合维修资金使用范围;
  (三)维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  第二十九条 申请使用维修资金应遵循下列程序:
  (一)在物业服务区域内公示维修资金使用计划5日后,方可向资金管理机构提出维修资金使用申请。
  向资金管理机构提出维修资金使用申请的主体:
  1.实施物业管理并已经成立业主大会的,由业主委员会提出。
  2.实施物业管理但尚未成立业主大会的,由物业服务企业提出。
  3.未实施物业管理的,由物业所在区域居民委员会或相关房屋管理单位提出。
  4.特殊情况下可由相关业主提出。
  (二)现场勘查
  资金管理机构和房屋安全鉴定资质机构接到维修资金使用申请后的3个工作日内,对维修项目进行现场勘查、核实,做出答复意见。
  (三)符合维修资金使用条件的,申请使用单位或相关业主应提供下列资料:
  1.维修资金使用申请表;
  2.维修资金列支范围内的业主清册;
  3.维修工程预算书;
  4.由具有房屋安全鉴定资质机构出具的维修预算审核意见书及安全鉴定报告书;
  5.其他相关材料。
  (四)表决
  维修资金使用费用分摊费用方案须经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上签字同意通过。
  (五)公示
  业主表决的维修资金使用分摊费用方案应在小区公示栏内向维修资金列支范围内的业主进行公示,公示时间为5日。
  (六)组织实施
  公示结束后,资金管理机构应在3个工作日内向申请使用单位或相关业主回复公示结果。公示无异议的,申请使用单位或相关业主应在接到回复后2日内组织实施。如遇特殊情况需延期实施的,应向维修资金列支范围内的业主书面说明情况。
  (七)申请划拨资金
  工程竣工后,申请使用单位或相关业主、辖区社区居民委员会应及时组织对修缮、改建的工程进行验收。验收合格后,持下列资料向资金管理机构申请划拨资金:
  1.维修项目竣工验收结算报告;
  2.工程决算书;
  3.维修和更新、改造工程费用发票;
  4.其他相关材料。
  (八)划拨资金
  资金管理机构对申请使用单位或相关业主提交的工程竣工验收资料在10个工作日内审核完毕并划转资金。
  第三十条 维修项目预算费用在10万元以下(含10万元),其决算金额超出核定预算费用5%以上的,或者维修项目预算费用在10万元以上,其决算金额超出核定预算费用10%以上的,超出核定预算金额的部分,应当按照本办法的规定重新申请。
  第三十一条 发生危及住宅安全以及严重影响住宅正常使用等紧急情况,经房屋安全鉴定机构鉴定,认为需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,相关业主应提出申请,经小区业主委员会或辖区社区居民委员会、物业服务企业核实后递交资金管理机构,经资金管理机构勘察后认为情况属实,应通知申请人立即组织维修。
  维修项目竣工后,业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日,公示期满后按照本办法第二十九条第七项的规定申请办理维修费用划转手续。
  第三十二条 物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全,严重影响业主正常生活的紧急情况,一般包括:
  (一)屋面防水损坏造成大面积渗漏的;
  (二)电梯出现故障危及人身安全,特种设备管理部门要求对电梯进行大修、更新或改造的;
  (三)给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断,影响业主正常生活的;
  (四)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备进行大维修、更新或改造的;
  (五)需要紧急处理的其他维修事项。
  第三十三条 物业共用部位、共用设施设备发生自然损坏,维修和更新、改造费用按以下原则分摊:
  (一)物业管理区域内全体业主共有的设施设备的维修和更新、改造费用,由全体业主按产权面积份额比例分摊。
  (二)整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由整幢楼或者单元业主按产权面积份额比例分摊。
  (三)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
  (四)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
  (五)楼盖的修缮:其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
  (六)屋盖的修缮:
  1.不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
  2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按产权面积份额比例分摊;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
  (七)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的维修费用分摊:
  1.各层共用楼梯,由各层业主按产权面积份额比例分摊。
  2.专用楼梯,由其专用的业主按产权面积份额比例分摊。
  (八)房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
  (九)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。
  第三十四条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,涉及到尚未交存维修资金的房屋,由房屋所有人按产权面积份额比例自行分摊维修、更新和改造的费用。
  第三十五条 已售公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用从公有住房售房款中提取的维修资金中列支。
  公有住房售房单位在破产或改制前应将自管的维修资金存入维修资金专户。
  第三十六条 已售公有住房上市后,从已售公有住房售房款中提取的维修资金,仍使用于该住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
  第三十七条 维修资金的申请使用单位或相关业主应对申请使用材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
  第三十八条 业主、申请使用单位之间因住宅共用部位、共用设施设备的维修以及维修资金的使用等发生纠纷的,可以通过协商解决,不愿协商或协商不成的可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章 监  督
  第三十九条 资金管理机构应当建立维修资金查询系统,向业主免费提供查询服务。
  第四十条 业主对维修资金的交存、使用等情况有异议的,可以向业主委员会和资金管理机构申请复核。业主委员会和维修资金管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。
  第四十一条 市、区县级资金管理机构应当接受本级人民政府审计部门对维修资金的审计监督。
  第四十二条 维修资金的财务管理和会计核算,应当符合国务院财政行政主管部门的规定,并接受本级人民政府财政行政主管部门的管理和监督。
  第四十三条 维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销,应当符合省人民政府财政、建设行政主管部门的有关规定,并接受其监督。
  第四十四条  对违反本办法规定的单位和个人,按照《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规的有关规定予以处理。

第六章 附  则

  第四十五条 本市原有有关维修资金的交存、管理和使用等相关政策和规定与本办法不一致的,以本办法为准。
  第四十六条 本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释,自2013年1月1日起施行。本办法颁布之前收取的维修资金不予调整。



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